Дължи ли се данък върху наема през 2026 година и кой трябва да го плаща?
Какъв е размерът на данъка върху доходите от наем в България, кой го внася в НАП, кога се подава данъчна декларация и как се изчислява дължимата сума?
Отдаването на апартамент, къща, гараж или друг недвижим имот под наем е начин за получаване на допълнителни доходи. Заедно с месечните постъпления обаче възникват и данъчни задължения, които собствениците трябва да познават.
Дължи ли се данък върху наема? Отговорът е да. Според българското законодателство доходите, получени от отдаване на имущество под наем, по правило подлежат на облагане. Размерът на данъка, начинът на плащане и задълженията за деклариране зависят от това кой отдава имота и кой е наемателят.
Колко е данъкът върху наема през 2026 година?
Когато собственикът е физическо лице и доходът се облага по общия ред на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), данъчната ставка е 10%.
Важно е обаче да се уточни, че данъкът не се изчислява директно върху цялата получена сума.
Законът позволява доходът да бъде намален с 10% нормативно признати разходи. Върху останалите 90% се начислява данък от 10%.
Така ефективният размер на данъка обикновено е 9% от получения наем.
Например, ако собственик получава 500 евро месечен наем, изчислението е следното:
- Месечен наем: 500 евро
- Нормативно признати разходи (10%): 50 евро
- Облагаем доход: 450 евро
- Дължим данък (10%): 45 евро
При този пример годишният доход от наем е 6000 евро, а общият данък за годината възлиза на 540 евро, преди евентуални приложими данъчни облекчения.
Кой плаща данъка върху наема – наемодателят или наемателят?
Един от най-често задаваните въпроси е кой носи отговорност за внасянето на данъка.
Отговорът зависи от статута на наемателя.
Когато имотът е отдаден на физическо лице
Ако собственикът отдава жилище на друго физическо лице, което не действа като предприятие или самоосигуряващо се лице, задължението за изчисляване, деклариране и внасяне на данъка е на наемодателя.
Той трябва да следи получените суми и да спазва сроковете за авансовите данъчни вноски.
Когато имотът е отдаден на фирма
Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, което действа в това качество, то по правило изчислява, удържа и внася авансовия данък при изплащането на наема.
Това не освобождава собственика от задължението да посочи доходите си в годишната данъчна декларация.
Кога се плаща данъкът върху наема?
За доходите от наем, придобити през първите три тримесечия на годината, се предвижда авансово облагане.
Сроковете за деклариране и плащане са:
| Период | Срок за авансовия данък |
|---|---|
| Януари – март | До 30 април |
| Април – юни | До 31 юли |
| Юли – септември | До 31 октомври |
| Октомври – декември | По правило без авансов данък |
За последното тримесечие обикновено не се прави авансова вноска. Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, собственикът може писмено да поиска удържане на авансов данък и за този период.
Окончателното годишно изчисляване на данъка се извършва с годишната данъчна декларация.
Трябва ли да се подава данъчна декларация за доходи от наем?
Да. Физическите лица, които получават облагаеми доходи от наем, по правило трябва да ги декларират пред Националната агенция за приходите.
Годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ се подава до 30 април на следващата година.
Това означава, че доходите от наем, получени през 2026 година, трябва да бъдат декларирани до 30 април 2027 година, съгласно общия законов срок.
В декларацията се посочват получените доходи, нормативно признатите разходи и вече внесените авансови данъци.
При необходимост се извършва и доплащане на оставащото задължение.
Дължи ли се данък върху наема, ако няма писмен договор?
Липсата на писмен договор сама по себе си не освобождава собственика от данъчни задължения.
Определящо е дали действително е получен облагаем доход от предоставянето на имота за ползване.
Ако собственик получава наем, той следва да го декларира съгласно приложимите разпоредби, независимо дали отношенията с наемателя са оформени с писмен договор.
Плаща ли се данък, ако жилището е отдадено на роднина?
Когато жилището е предоставено безвъзмездно на роднина и собственикът не получава доход от наем, по общото правило не възниква данък върху несъществуващ наемен доход.
Ако обаче роднината заплаща наем, получените суми подлежат на облагане по приложимия ред.
Роднинската връзка сама по себе си не означава освобождаване от данък върху реално получените наеми.
Дължи ли се данък, ако наемателят не плаща?
При физическите лица доходите от наем по общото правило се облагат при придобиването им.
Това означава, че ако наемателят не е платил дължимата сума и собственикът действително не е получил доход, неполученият наем обичайно не се включва като придобит доход за съответния период.
При последващо плащане сумата се отчита съобразно момента на придобиването ѝ.
Какво се случва, ако данъкът върху наема не бъде платен?
Недекларирането на облагаеми доходи или невнасянето на дължимия данък може да доведе до санкции съгласно данъчното законодателство.
При просрочени задължения могат да бъдат начислени и лихви.
Затова е важно собствениците да съхраняват документите за получените плащания, да следят данъчните срокове и да подават необходимите декларации.
Често задавани въпроси за данъка върху наема
Колко процента е данъкът върху наема?
Стандартната ставка за физически лица е 10% върху облагаемия доход. След приспадане на 10% нормативно признати разходи ефективният данък обикновено е 9% от получения наем.
Кой плаща данъка, когато наемателят е фирма?
Фирмата по правило удържа и внася авансовия данък, а собственикът декларира получения доход в годишната си данъчна декларация.
Трябва ли пенсионерите да плащат данък върху наем?
Да. Получаването на пенсия само по себе си не освобождава лицето от данък върху доходите от наем. При определени условия могат да се прилагат данъчни облекчения.
Плаща ли се данък върху наема на гараж?
Да. Доходите от отдаване на гараж под наем по принцип се облагат по същия ред като доходите от отдаване на жилище, когато се прилага общият режим за физически лица.
До кога се подава декларацията за наем?
Годишната данъчна декларация се подава до 30 април на годината, следваща годината на получаване на дохода.
Какво трябва да знаят собствениците на имоти?
Данъкът върху наема е задължение, което възниква при получаване на облагаеми доходи от отдаване на имущество.
За физическите лица най-често приложимият режим предвижда 10% данък върху дохода след приспадане на 10% нормативно признати разходи.
От съществено значение е дали наемателят е физическо лице, фирма или самоосигуряващо се лице, тъй като това определя кой трябва да удържи и внесе авансовия данък.
Спазването на сроковете за деклариране и плащане позволява на собствениците да изпълнят задълженията си и да избегнат санкции и лихви.
