Как увеличението на обемът на ипотеките с облекчения ще се отрази на пазара на жилища в Казахстан
На фона на спирането на отпускането на ипотечни кредити от банките Казахстан залага на преференциални ипотечни програми.
Новите мерки трябва да подкрепят строителния сектор и да направят жилищата по-достъпни. Въпреки това, според експерти, при неконтролируемо търсене на пазара могат да възникнат някои рискове, съобщава агенция Kazinform.
От средата на октомври редица търговски банки преустановиха приемането на заявки за ипотечни кредити, а някои временно ограничиха ипотечните продукти, като оставиха само програми, насочени към обекти на партньорски строителни компании. Тази стъпка е предприета вследствие на ситуацията, която прави ипотеките нерентабилни за банките, зависими от растежа на базовата лихва.
Като се има предвид тази икономическа ситуация, по нареждане на държавния глава правителството прие реални мерки с цел поддържане на стабилността на пазара на жилища и намаляване на отрицателните последици от реформите. Една от тези мерки е подкрепата на системата за спестявания за жилищно строителство. Благодарение на тази система обемът на ипотечните кредити, отпускани на населението, ще се удвои и ще достигне 500 милиарда тенге. Кредитите ще се отпускат по програмите „Наурыз“ и „Наурыз-Жұмыскер“, а популярната програма „Әскери баспана“ ще бъде стартирана отново.
Благодарение на програмата „Аскери баспана“ ежегодно най-малко 7 хиляди семейства на военнослужещи, освен ново жилище, получават възможност да закупят апартамент на вторичния пазар. До момента в рамките на програмата над 15 хиляди семейства на военнослужещи са подобрили жилищните си условия. В случай на възобновяване на програмата, всяка година още 7 хиляди военнослужещи ще придобиват свое жилище. Тази стъпка не само ще укрепи социалната стабилност, но и ще стимулира строителния пазар.
За да се осигури стабилност на цените на пазара на жилища, правителството въведе механизъм за сключване на офтейк-договори с строителни компании. Съгласно тези договори, строителите няма да променят цените на апартаментите в продължение на три години. Според експертите, този метод няма да доведе до рязко покачване на цените и ще разшири възможностите за придобиване на жилища за населението.
Тези мерки не се ограничават до повишаване на достъпността на жилищата, а са насочени и към развитие на строителния сектор, балансиране на търсенето и предлагането на пазара. Офтейк-договорите ще осигурят финансова стабилност на строителите и ще им дадат възможност да провеждат планова ценова политика. Наред с това, те ще допринесат за установяване на контрол върху промените в цените и за намаляване на негативното влияние на икономическите реформи.
Какво казват експертите?
Според икономиста Расул Рысмамбетов, увеличаването на обема на ипотечното кредитиране може да окаже положително влияние върху пазара на жилища, но има и определени рискове.
— Ако обемът на ипотеките се увеличи, съществува опасност от засилване на ръста на цените на пазара на жилища. Ако наведнъж се отпуснат кредити на много хора и всички те започнат да купуват жилища, това ще доведе до рязко увеличаване на търсенето на пазара и може да доведе до ръст на цените. Затова строителните компании трябва да поддържат отворена финансовата си отчетност: реалната себестойност, печалбата – всичко трябва да е видимо“, казва експертът.
По неговите думи, подобни ситуации са възниквали и в други страни. Например, в Южна Корея, особено в град Сеул, за да се предотврати прекомерното покачване на цените на жилищата, са въведени специални ограничения: човек, купил нова къща, е длъжен да живее в нея не по-малко от две години. Тази мярка е насочена към ограничаване на спекулациите.
Според експертите, основната цел на преференциалните ипотеки е да направят жилищата достъпни за хората, които наистина се нуждаят от тях.
— Програмите може да не повишат цените, а да засилят търсенето. Ето защо в преференциалните програми трябва да участват не прекупвачите, а гражданите, които наистина се нуждаят от жилище. Само тогава тази политика ще има социален ефект, — казва икономистът.
Експертът също отбеляза, че преференциалните ипотеки оживяват строителния сектор и спомагат за бързия растеж на икономиката.
— Строителният сектор е най-бързият локомотив на икономиката. Ако успеем да стимулираме този сектор в правилната посока, това ще повиши цялата икономическа активност. Най-важното е да не се допусне прекомерно увеличение на паричния оборот на пазара и „прегряване“ на цените. Ако този баланс се запази, всичко ще бъде наред“, каза Р. Рысмамбетов.
Според президента на Обединената асоциация на брокерите на недвижими имоти в Казахстан Лариса Степаненко, увеличаването на обема на ипотечните кредити несъмнено ще повлияе на пазара на жилища. Такива мерки ще повишат търсенето, особено на първичния пазар. Основните купувачи в този сегмент са семейства, участващи в държавни или банкови ипотечни програми.
Но експертът също отбеляза, че ръстът на обема на ипотеките в условията на ограничено предлагане ще окаже натиск върху цените.
Забелязали сме това и преди. Веднага щом се стартират активно ипотечни програми, се наблюдава временно покачване на цените, особено в големите градове, казва Л. Степаненко.
Според нея, ако тези мерки се предприемат успоредно с подкрепата на строителния сектор, т.е. ако се улесни достъпът до финансиране за строителите, се разшири земеделският фонд и се започнат да се развиват комплексни строителни проекти, тогава търсенето и предлагането на пазара ще се изравнят и цените ще останат стабилни.
— При такива условия жителите ще получат повече възможности за подобряване на жилищните условия, а пазарът ще получи стимул без прекомерно нарастване на цените, — казва експертът.
Според Л. Степаненко ефективността на мерките за ипотечна подкрепа зависи от системния метод.
— Такива инициативи не трябва да се ограничават само до увеличаване на обема на кредитирането. Основните условия на политиката за достъпни жилища са контрол върху установяването на цените, осигуряване на прозрачност на сделките, развитие на пазара на наеми и вторични жилища, както и повишаване на професионалното ниво на участниците в тази сфера — заключи Л. Степаненко.
Прессекретарят на „Отбасы Банка“ Наталия Кутлина съобщи, че всички условия на програмата „Наурыз“ остават същите.
— Условията на програмата остават без промяна, те са изцяло посочени на сайта на банката. В момента, в рамките на новото поручение, се разглеждат някои въпроси, но все още няма конкретно решение. Обсъжда се възможността за допълнително приемане на заявления, но все още не е взето официално решение, — каза Н. Кутлина.
Според нея, условията на програмата „Наурыз Жұмыскер” също остават същите, но разликата е, че тя е предназначена за хора с конкретни специалности. Те трябва да вземат справка от работното си място и след това да подадат заявление в банката. Тук не се предвижда конкурс или точкова система. В момента, във връзка с новото поручение, банката решава как ще се приемат нови участници. Този въпрос все още е в етап на обсъждане. Освен това, тече активна дискусия по програмата „Аскери баспана“. В момента се разглеждат лихвеният процент, сроковете, сумите на кредитите и други условия.
Последните промени на ипотечния пазар в Казахстан показаха важността на държавната подкрепа за стабилизиране на пазара на жилища. Увеличението на обема на кредитирането благодарение на програмите „Наурыз“, „Наурыз-Жұмыскер“ и „Әскери баспана“ разшири възможностите за придобиване на жилища за населението, като бяха създадени условия специално за социално уязвимите групи и военнослужещите. Освен това, тази стъпка стимулира строителния сектор и допринася за повишаване на икономическата активност.
И все пак, както отбелязват експертите, ипотечната подкрепа създава и опасност от натиск върху цените. Ето защо, за да се осигури стабилност на цените на пазара, строителните компании трябва да показват открито финансовите си отчети, да се въведат механизми за утвърждаване на цените и да се ограничават спекулативните дейности.
Ефективността на програмите за ипотечни кредити с облекчения зависи не само от обема на кредитирането, но и от системния контрол и запазването на пазарното равновесие. Социалното и икономическото влияние на програмите ще бъде стабилно само ако те са насочени към граждани, които наистина се нуждаят от жилище.
В обобщение може да се каже, че растежът на ипотечното кредитиране ще допринесе за подкрепата на пазара на жилища и развитието на строителния сектор, но тяхната стабилност зависи от правилното изготвяне на програмите и тяхното ефективно изпълнение.
Припомняме, че в Казахстан за втори път отложиха намаляването на максималната лихва по ипотеките от 25% на 20%. Агенцията на РК за регулиране и развитие на финансовия пазар съобщи за спирането до 1 юли 2026 г. на нормата, предвиждаща намаляване на максималната ефективна годишна лихва по ипотечните жилищни кредити от 25% на 20%.
Както отбелязаха в ведомството, мярката е насочена към запазване на баланса между достъпността на ипотечните кредити за населението и устойчивостта на банковия сектор. При текущата базова лихва на Националната банка от 18% понижението на ГЕСВ би могло да доведе до съкращаване на пазарните ипотечни програми.
В ведомството подчертаха, че запазването на действащото ниво на лихвите ще позволи на банките да продължат да отпускат кредити на населението, без да увеличават системните рискове.
По-рано беше съобщено за намаляване на годишната ефективна лихва по ипотеките до 20%. Но след това действието на тази норма беше спряно до 1 ноември 2025 г. Въпреки това много банки не бързат да възобновят ипотеките след принудителната пауза.
автор: Махаббат Сыздыкова
източник: www.inform.kz