Флипингът в Казахстан: от спекулативна практика до професионален инвестиционен бизнес

Експерти смятат, че бързите печалби вече са в миналото, а успехът зависи от опита, качествения ремонт и доброто познаване на пазара

Флипингът – покупка на недвижим имот на по-ниска цена, последвана от ремонт и препродажба с печалба – постепенно се утвърждава като един от популярните инвестиционни модели на жилищния пазар в Казахстан. Макар практиката да е добре позната в Съединените щати и редица други държави, през последните години тя намира все по-широко приложение и в Централна Азия.

Според икономиста Бауържан Искаков първите признаци на подобен бизнес в Казахстан се появяват още в началото на 2000-те години. Тогава инвеститорите реализират печалби основно чрез препродажба на новопостроени жилища без ремонт, благодарение на бързо растящия пазар.

След финансовата криза през 2008 г. обаче ситуацията се променя. Намаленото ипотечно кредитиране и по-слабото търсене принуждават инвеститорите да създават допълнителна стойност чрез ремонти, модернизация и преустройства на жилищата. Именно тогава се оформя класическият модел на флипинга.

През периода 2015–2020 г. доходността постепенно намалява, а част от инвеститорите се насочват към търговски имоти. По време на пандемията интересът към жилищния сектор отново се възражда, като някои предприемачи започват да разделят големи апартаменти на няколко по-малки жилища с цел по-изгодна продажба.

Нов силен тласък секторът получава между 2021 и 2023 г., когато гражданите получават възможност да използват пенсионните си спестявания за покупка на жилище. Това води до рязко повишено търсене на напълно ремонтирани и готови за нанасяне апартаменти. След промени в правилата за използване на пенсионните средства активността на пазара отново се успокоява.

Днес реализирането на висока печалба от жилища в икономичния и средния ценови сегмент е значително по-трудно. Опитните инвеститори обаче продължават да намират възможности чрез преустройство и модернизиране на по-стари и просторни жилища.

Повишават ли флиперите цените?

В обществото често се твърди, че флиперите изкуствено оскъпяват жилищата. Според специалистите това не отговаря на действителността.

Съветникът на президента на Саморегулиращата се асоциация на брокерите в Казахстан Нина Лукяненко подчертава, че инвеститорите работят със собствен капитал и поемат сериозни финансови рискове.

Според икономиста Бауържан Искаков цените на недвижимите имоти се определят преди всичко от макроикономически фактори като ипотечното кредитиране, строителните разходи, инфлацията, предлагането на пазара и покупателната способност на населението. Макар отделни спекулативни сделки временно да могат да окажат влияние върху цените в конкретни жилищни комплекси, те не определят общата тенденция на пазара.

Какво трябва да проверяват купувачите?

Експертите препоръчват бъдещите собственици да обръщат специално внимание не толкова на цената, колкото на качеството на ремонта.

Особено важно е да бъдат проверени:

• електрическата инсталация;
• водопроводната система;
• използваните строителни материали;
• шумоизолацията;
• законността на извършените преустройства и пълнотата на документите.

Незаконни промени в разпределението или непълна документация могат да доведат до сериозни юридически проблеми след покупката.

История на успешен инвеститор

Айзат Ергали се занимава професионално с флипинг от 2017 г. Тя разказва, че започва случайно, след като родителите ѝ предоставят 5 милиона тенге за първоначална вноска по първото жилище.

Само година по-късно семейството продава апартамента с печалба от 3 милиона тенге, която използва за предсрочно погасяване на ипотеката. След това стратегията е повторена многократно, като всяка следваща сделка финансира покупката на по-голямо жилище.

По думите ѝ най-трудният етап е ремонтът. За да бъде жилището привлекателно за възможно най-широк кръг купувачи, обикновено се използват неутрални цветове, минималистичен интериор и техники за хоумстейджинг – професионална подготовка на имота за продажба.

Според Ергали влиянието на флиперите върху цените на жилищата е минимално – около 5–7%. Основните фактори за поскъпването остават глобалната икономическа среда, валутните курсове и нарастващите цени на строителните материали.

Перспективи

Анализаторите очакват флипингът да остане част от пазара на недвижими имоти в Казахстан, но вече няма да бъде лесен начин за бързо забогатяване. Все по-голямо значение ще имат професионалните умения, доброто финансово планиране, качественото изпълнение на ремонтите и способността на инвеститорите правилно да оценяват рисковете.

автор: Айгуль Эсеналиева

източник: www.inform.kz